Благонадежны лишь поднадзорные
Деньги на капитальный ремонт жилья выделяет город, подрядчиков подбирают чиновники, кажется, от обывателя вообще ничего не зависит. Одно счастье ему: за городской счет ремонтируют все места общего пользования и инженерную инфраструктуру. Ан нет: оказывается, своевременный и требовательный контроль жильцов за качеством и сроками выполнения работ способен мобилизовать подрядчика на самый быстрый и качественный труд. Нелегко халтурить, когда за твоей работой пристально смотрит человек, знающий толк и в инструментах, и в материалах, и в том, как должны выполняться работы.
ХУЖЕ ПОЖАРА
Спорят, что страшнее – переезд или ремонт. Наверное, все-таки переезд: обычно за ним все равно следует ремонт нового жилья. Переезд с ремонтом приравнивают к пожару – точно также приходится приводить облик квартиры в пригодный для проживания вид. С куда большими основаниями к стихийному бедствию, и, возможно, не одному, можно приравнивать капитальный ремонт жилого фонда.
О многих аспектах проведения капитального ремонта жилого фонда, как профессиональных, так и прочих, нам любезно поведал Вачик Абгарян – руководитель строительноремонтной компании с большим опытом выполнения подобных работ. «Полигоном» выступил Зеленоградский административный округ Москвы, наш эксперт устроил экскурсию по нескольким адресам – объектам, где ремонтные работы еще велись, и по тем, где ремонт был уже завершен. Это были не только жилые дома, но и объекты социальной сферы, капитальный ремонт которых проводится на средства городской казны – школы, детские сады, спортивно-культурные учреждения.
Для обывателя капитальный ремонт – что-то вроде природного явления. Ну не геологического катаклизма или пожара, с которым сравнивают то переезд, то тот же ремонт жилья. Столько хлопот и все приходится потом восстанавливать заново. Но свой ремонт планируешь сам, определяешь перечень работ и подрядчика. Минус тот, что платишь из своего кармана.
Капитальный ремонт жилья, детских садов, больниц, городских и муниципальных культурных учреждений – дело государственное. Проводится за счет государства, городского и муниципального бюджета. Потому и кажется, что возможностей влиять на его ход у обывателя не больше, чем на погоду. Пессимисты думают, что к нему можно только приспосабливаться, как к погоде – одеться потеплее да зонтик захватить.
Жилец вроде и затрат не несет, но и возможностей что-то решать куда как меньше. Выбор подрядчика, определение перечня работ, используемых строительных и отделочных материалов, контроль за сроками и качеством работ, возможность заставить переделать откровенную халтуру, возместить причиненный нерадивыми или неквалифицированными работниками ущерб – все это остается на долю чиновников.
В домах с приватизированными квартирами разделение четкое: за государственный счет проводится капитальный ремонт только мест и инженерных коммуникаций общего пользования (крыш, фасадов, лестничных клеток, подъездов, лифтов, водопровода, отопления, электроэнергии и т.п.).
ОТ РЕКОНСТРУКЦИИ ДО КОСМЕТИКИ
Наш «экскурсовод» подробно рассказывает, какие задачи встают перед подрядчиком. Программа-максимум самого полного капитального ремонта касается небезнадежных серий пятиэтажек-«хрущоб», которые не идут под снос, а также жилья постройки 1960–70-х годов. Ставится задача привести такие многоквартирные дома в соответствие с требованиями современных стандартов по комфортности и энергосбережению.
Путь – реконструкция, вплоть до объединения малометражных квартир для перепланировки их в просторные хоромы, а также модернизация инженерных систем. Насколько блестящим может быть итог такой реконструкции, Вачик Абгарян показывает на примере двенадцатиэтажного дома. Но и без глобальной реконструкции перечень обязательных работ впечатляет. Замене подлежит кровельное покрытие, в том числе на козырьках подъездных тамбуров и балконов верхних этажей, парапетные решетки и ограждения. Полагается установить новые входные двери в подъезды, тамбуры, в подвалы и техническое подполье. Замене, починке, покраске подлежат лестницы, в том числе отдельные ступени и перила, лестничные площадки, лифтовые и приквартирные холлы. Рассмотрим далее, что надо сделать, в последовательности сверху донизу и снаружи внутрь.
К наружным работам относится ремонт фасада, герметизация межпанельных стыков, устранение промерзания и дефектов наружных стен, вплоть до новой облицовки дома новым утепленным фасадом, который называют «вентилируемым». Непременно комплексно проводится замена на современные, звукозащитные и энергосберегающие оконных блоков, а также обязательное остекление балконов и лоджий согласно современным стандартам.
Следующий блок капитального ремонта – обновление внутридомовых инженерных систем: центрального отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, противопожарной сигнализации, систем дымоудалениния и кранов, канализации, электрики – проводки и светильников, внутреннего водостока и мусоропроводов. Перечень работ самый разный, здесь и установка новых приборов терморегуляторов, учета потребления воды, всевозможных датчиков, и изоляция, и прочистка, и обустройство подводок вплоть до полной замены отслуживших и морально устаревших систем.
НА ВСЕ РУКИ, НО КОЕ-КАК
«Отполировать» ремонт призван завершающий этап внутренней отделки, которая придает внешний вид, и по которой большинство жильцов судят о качестве проведенного ремонта. Новая дополнительная «опция» – адаптация для маломобильных групп населения, попросту говоря – обустройство в подъездах пандусов для инвалидных колясок. Это лишь краткое перечисление основных работ по каждому из блоков капитального ремонта, каждая может включать в себя десятки операций, для каждой из которых требуются знающие мастера, свои инструменты, оборудование, строительные и отделочные материалы.
Отметим, что практика проведения так называемого выборочного капитального ремонта – лишь временный компромисс. Поскольку предусматривает замену или ремонт в многоквартирных домах отдельных конструкций, коммуникаций и инженерного оборудования все по тому же списку.
По тем или иным причинам вопрос решается не полностью, а частично, временно откладывается: потом доделывать все равно придется.
Ну как, перечень направлений работ впечатляет, а? Вачик Хачикович считает: строительных компаний, которые специализируются на капитальном ремонте и могут самостоятельно качественно выполнить весь перечень работ, в Москве не так уж и много. Для этого, поясняет Вачик Хачикович, нужен трудовой коллектив в несколько десятков квалифицированных рабочих разных специальностей, каждый из которых обладает значительным опытом работы. Увы, настоящих мастеров-универсалов, которые бы хорошо умели выполнять и наружные работы, и внутреннюю отделку, в совершенстве владея инструментами, с хорошим знанием особенностей материалов – крайне мало. Гораздо больше «середнячков», якобы «на все руки», которые берутся делать почти все, но выходит, что кое-как.
Выходит, на рынке капитального ремонта жилья хороший подрядчик – в дефиците?
Судите сами: общий объем работ – просто грандиозен. В настоящее время жилой фонд Москвы составляет 170 млн. м2, и всем эти здания рано или поздно капитальный ремонт предстоит. Удовольствие оказалось не из дешевых: потребовалось финансирование из городского бюджета в размере 490 млрд. рублей.
Городская целевая программа капитального ремонта 27 500 многоквартирных домов в Москве, построенных до 1991 года, была рассчитана на семь лет, с 2008 по 2014 годы. Где же городским властям углядеть за всем! Несовершенство законодательства по размещению государственного заказа, то есть по найму подрядчиков, оставляет лазейки для халтурщиков, «дешево да гнило» и даже откровенных мошенников.
КРИВОРУКИЕ ЛОВКАЧИ
Некоторые победители торгов выигрывают контракт на капитальный ремонт за счет беспардонного демпинга, – жалуется на несправедливость Вачик Абгарян. Но, получив аванс, такие ловкачи не спешат приступать к работам. Случалось и так, что чиновникам приходилось их по много раз чуть ли не упрашивать «хоть что-то делать». Дело дошло до расторжения ряда договоров и наложения штрафов на нерадивых подрядчиков.
Случался и криминал: получив аванс, мошенники пускались в бега. Материалы передавались в правоохранительные органы, по девяти контрактам были возбуждены уголовные дела по фактам мошенничества. Особенно шумным оказалось «дело» многопрофильной ремонтно-строительной компании «Братство», которая занималась, в частности, капитальным ремонтом жилья.
Не обладая достаточными собственными производственными ресурсами, в том числе рабочими всех необходимых специальностей, руководство компании заключало фиктивные договоры субподряда, перечисляя средства фирмам-однодневкам.
Во всех этих случаях городским властям приходилось в самом спешном порядке подыскивать других, добросовестных подрядчиков, чтобы не сорвать сроки выполнения капитального ремонта. Но не меньшей головной болью стало некачественное выполнение ремонтных работ некоторыми подрядчиками. Минимальная халтура в кажущихся мелочах, вроде плохо смонтированного водопроводного крана, способна обернуться затоплением квартир, пожаром, массовым возмущением жильцов. 2008 стал знаменательным по хлынувшему от разгневанных жильцов потоку разнообразных жалоб на работников жилищно-коммунального хозяйства и ремонтников. Только в Контрольно-счетную палату поступило более 1900 жалоб, хотя на тот момент ремонт велся в 1728 домах. В сентябре на северо-западе, на улице Говорова, по трубам пустили горячую воду еще до того, как были установлены батареи. Кипяток затопил 12 этажей, пострадали 13 квартир. Просто слесарь открыл вентиль, не дождавшись, пока коллеги наверху закончат монтажные работы.
Комиссия Департамента жилищно-коммунального хозяйства установила: виноваты подрядчики, которых обязали провести ремонт в поврежденных квартирах. Халтурщиков припугнули расторжением городского контракта и внесением в реестр неблагонадежных подрядчиков, что закрывает возможность участвовать в тендерах по размещению городского заказа. И, естественно, обязали сделать ремонт как следует, возместив жильцам нанесенный ущерб.
«СИГНАЛ» ДОРОГ ВОВРЕМЯ
Однако случай оказался не единичным. Похожий казус произошел в жилом доме № 20 по улице Зои и Александра Космодемьянских в январе, через полгода после окончания работ. Трубопровод прорвало, и горячей водой также залило несколько квартир.
В августе из-за нарушений техники безопасности при проведении капитального ремонта чуть не выгорела квартира в доме № 13 по Голубинской улице в Ясенево. С верхнего этажа, где работал сварщик, через отверстия в потолке полетели искры в квартиру, жильцы которой отсутствовали. Ущерб был оценен в 1 млн. рублей. Случаются и вовсе удивительные курьезы: в доме на 16-й Парковой улице во время замены окон в многоэтажном доме новые устанавливали на семь сантиметром меньше проема.
Халтурщики досаждают всем. В первую очередь жильцам, которые терпят ущерб и тратят нервы. Во вторую, как горестно поведал Вачик Хачикович, – добросовестным подрядчикам, от которых «уплывают» выгодные заказы. Особенно неприятно «доделывать» ремонт за кемто: жильцы на взводе, сроки минимальные, да и финансирование не самое комфортное.
В-третьих, плохо и чиновникам, которых напрямую «подставляют» под шквал жалоб всевозможные проверки и взыскания начальства. Чиновники заинтересованы в своевременных «сигналах с мест» по поводу качества и сроков выполнения капитального ремонта жилых домов. Заблаговременная информация населения о сроках, адресах домов, перечне запланированных работ по капитальному ремонту является широко и общедоступной. Была организована работа большого количества «горячих линий» с номерами телефонов, по которым можно пожаловаться на те или иные нарушения при проведении работ. Уж где-где, а здесь поводов жаловаться на бюрократизм минимум!
Радикальным средством решить вопрос эффективных закупок великого множества разнообразных работ по капитальному ремонту жилья выступает… передача функций закупщиков самим жильцам, организованным в Товарищества собственников жилья. Когда распоряжаться деньгами, выделенными из городского бюджета на капитальный ремонт, действительно станут Товарищества собственников жилья, «контроль снизу» за подрядчиками станет по-настоящему массовым, строгим и действенным.
Во многих регионах давно практикуется прямое участие собственников жилья в его реконструкции. Жители дома сами принимают решение, требуется ли капитальный ремонт, выбирают подрядчика и контролируют весь процесс.
И ЧЕМ ХОРОШ ВАШ ПЕРФОРАТОР?
Отчего в Москве, которая обычно впереди всех новаций, крайне мало примеров эффективной работы ТСЖ? Ответ очень простой: да сами жильцы прежде особо не рвались перетянуть на себя все полномочия по проведению капитального ремонта – отбору подрядчиков, заключению договоров, контролю выполнения работ и приемке результатов.
Да и отцы города берегли покой москвичей, не спешили сваливать на их головы многочисленные тревоги и заботы, связанные с проведением капитального ремонта. Однако кризис и снижение бюджетного финансирования заставили искать более совершенные механизмы взаимодействия размещения городского заказа на капитальный ремонт жилого фонда.
Жители столицы зачастую на собственном, не всегда приятном опыте постепенно начинают понимать: возможности городских служб по контролю за выполнением ремонта ограничены, и что никто за них не отследит качество их выполнения так хорошо, как они сами. Защитить имущество или потребовать компенсацию за некачественную работу с недобросовестных подрядчиков они могут только через суд, либо апеллируя к городским властям. Ведь не они отбирали ремонтников, не они заключали договора, не они принимают работы и перечисляют деньги.
Напротив, когда жильцы, объединенные в ТСЖ или иную подобную структуру, выступают заказчиком, в их руках – все рычаги прямого воздействия на подрядчика. Они могут тщательно выбрать подрядчика «для себя», ежечасно проверять качество работ, а также отказаться подписывать акт приемки и платить, если ремонт выполнен не надлежащим образом.
Среди жильцов многоквартирного дома всегда найдутся люди, которые неплохо разбираются в нормах проведения ремонтных работ. Пройдись по квартирам – во многих сделан качественный ремонт, в том числе и по индивидуальному дизайну. У многих жильцов уже есть опыт привлечения подрядчиков, торгов по цене работ, закупки строительных и отделочных материалов, контроля за сроком и качеством ремонта.
Принципиальных отличий в проведении полной отделки квартиры и капитального ремонта жилого дома, думается, нет. Вачик Хачикович напоминает: существенно повысить ответственность каждого рабочего могут и пристальный взгляд контролирующего жильца на то, каким инструментом работает строитель, и грамотный вопрос о тончайших нюансах, известных лишь профессионалам.
* * *
Когда в большинстве столичных домовладений будут образованы ТСЖ, на долю чиновников останется лишь капитальный ремонт прочих объектов социальной сферы. Их «разгрузят» от необъятной мелочовки, неизбежно связанной с ремонтными работами в жилых домах. Но тем выше должно быть качество реконструкции и капремонта школ, больниц, учреждений культуры и спортивных объектов. Тем выше будет и спрос. Тогда и результаты будут зависеть не только от порядочности подрядчика